Você sabia que o LOCADOR não pode exigir que o LOCATÁRIO pague um mês de aluguel antecipado quando houver mais uma garantia, como caução ou fiador, para fechar o contrato de locação?

Muitas pessoas sentem dificuldades em encontrar um imóvel para locar que atenda sua necessidade, e quando encontram, a forma de fechamento de negócio fica inviável, pois o locador além de cobrar um mês de aluguel antecipado ainda lhe cobra três meses de locação como caução, ou fiador.

Saiba que a lei do inquilinato (Lei 8.245 de 1991) em seu art. 43, inciso III combinado com art. 42 da mesma lei, constitui contravenção penal punível com cinco dias até seis meses de prisão ou pagamento de multa de três a doze vezes o valor do aluguel para o locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Desta forma (embora seja prática comum em algumas imobiliárias) é conhecimento básico da legislação específica e da jurisprudência, o fato de que não se pode exigir um mês antecipado de aluguel mais uma garantia como fiador ou meses de caução.

Se o LOCADOR fizer essa imposição está cometendo ato ilícito previsto na Lei de Inquilinato e isto pode ser usado pelo LOCATÁRIO posteriormente em uma execução judicial, na qual ele facilmente vai vencer.

Muitos alegam que isso é costume de mercado, porém costume não revoga lei, somente uma lei revoga outra lei, e, portanto deve a lei ser respeitada e cumprida por todos.

Se você LOCADOR já fechou o contrato de locação e só agora soube dessa informação, ele pode realizar a devolução do mês de pagamento antecipado, ou negociar para deixar de receber um mês. Desta forma, elimina-se qualquer risco de responder na justiça, e ser condenado a prisão ou pagamento de multa conforme já descrito acima.

 

Exemplo Prático

Assim a 18ª Vara Cível da comarca de Manaus-AM, condenou em primeira instância uma administradora de imóveis e a proprietária do imóvel de forma solidária a pagar uma indenização por danos morais pela prática abusiva praticada. Na decisão bem fundamentada a magistrada menciona que “cabe o dano moral em favor das autoras pela cobrança indevida de  duas garantias, logo não se pode afastar a imputação da abusividade de tal cláusula, mesmo havendo expressa concordância das partes, devendo ela não prevalecer, pois nula de pleno direito, existente, portanto, o dano moral. Ademais, é irrelevante a formação da autora e atuação no CRECI.”

O CASO

A inquilina em busca de morar em um local tranquilo e sossegado resolveu alugar um apartamento novo, porém para proceder com o contrato de locação a administradora do imóvel cobrou da inquilina um mês de aluguel antecipado e mais um fiador.

Ao tomar a posse do imóvel a inquilina percebeu que embora o imóvel fosse novo, o mesmo tinha várias avarias e defeitos. A inquilina informou a situação para a administradora e para a proprietária sobre os transtornos porém ninguém se prontificou em resolver a situação, de modo que não lhe restou alternativa senão rescindir o contrato e ingressar com ação judicial pelos abusos sofridos.

Clique aqui para ler a sentença na integra.

 

 

Resumindo:

Aluguel pago antes de morar só para contratos de aluguel sem garantias, e aluguel pago depois de morar até o sexto dia útil do mês vincendo, somente para contratos de aluguel com garantias.


Lucas Wendling

Corretor de Imóveis, empreendedor e entusiasta das relações digitais.

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