Depois de 5 anos administrando imóveis pude perceber que a principal insatisfação dos locatários vem da má manutenção do imóvel alugado, portanto descobri com essa experiência que a melhor maneira de atrair e manter inquilinos é levando a sério os reparos necessários para construir um vínculo locatício saudável e rentável.

Construí nesse período um processo locatício que reduz drasticamente as chamadas de reparos, elevando a satisfação do proprietário do imóvel, como também do inquilino que literalmente se sente em casa!

Antes de mais nada, eu como Administrador Profissional de Imóveis, quando contratado para gerir um patrimônio devo explicar ao locador, o que é uma administração, pois se parte da ideia simplista que apenas recebemos e repassamos valores, porém explico nesse post aqui, por exemplo as 21 atividades principais desse gestor.

Segundo, é imprescindível que esse gestor DOMINE a Lei do Inquilinato, de apenas 90 artigos, não que saiba os termos decorado, mas sim que compreenda a sua ESSÊNCIA, ou como diria Montesquieu, que entenda o ESPÍRITO da Lei.

E por último, que este conduza assertivamente após vistoria quais reparos, manutenções serão essenciais para colocar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art 22, I), e consequentemente elevar a atratividade com o foco em reduzir a vacância.

Vamos então, aos 10 reparos obrigatórios para manter seu imóvel alugado livre de problemas?

1. Reparo Imóvel Alugado: Registros

Antes de inciar uma locação e disponibiliza-la no mercado, sempre faço uma vistoria de pré-locação, para identificar quais as benfeitorias de adequação (termo que uso para deixar o imóvel em pleno funcionamento antes do aluguel).

Observar o estado do registro é uma verificação básica, para comprovar que de fato há o controle do fluxo da água, e principalmente se ocorre o fechamento completo.

Nessa verificação é possível constatar se há algum problema, como a dificuldade de virar devido a falta de uso, presença de ferrugem, peças diluídas, ou vazamento, o que acontece com imóveis com mais de 10 anos de construído.

Os registro se dividem em três tipos: de gaveta, pressão e esfera e se eu fosse você não compraria essa peça sem auxilio de um encanador experiente, pois pela diversidade de tipos, marcas, pode ser um transtorno, pois devemos levar em conta o diâmetro, o tipo de acoplamento, a temperatura de utilização e o tipo de instalação.

Já aconteceu comigo de um locatário querer trocar a torneira do banheiro social, antes de verificar se o registro está em funcionamento adequado, e quando precisou não conseguiu, sendo necessário então fechar o registro geral da prumada do prédio, pegando de surpresa demais moradores, além de uma meleira no seu banheiro..

Então, vem a pergunta:

Quebra de registro é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

2. Reparo Imóvel Alugado: Descargas

Nos imóveis mais antigos é comum você ainda ter descarga de parede, o que gera um consumo elevado de água, e maior risco de vazamento. Quando quebra a troca pode ser bem chata, pois as peças não são muito fácies de achar.

Se o caso for descarga acoplada, o que mais acontece é devido a uma má regulação no kit boia elevando silenciosamente a conta de água, nada que o encanador não consiga resolver, mas hoje, eu mesma consigo regular.

Às vezes pode acontecer do banheiro ficar com um mau cheiro, que é normalmente causado por vazamento de gases do sistema de esgoto, quando alguma peça do conjunto de vedação do vaso sanitário não foi instalada corretamente ou alguma dessas peças pode estar avariada, ou por causa de falta de limpeza adequada devido a muito tempo do imóvel fechado.

Então, vem a pergunta:

Quebra de descarga é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

3. Reparo Imóvel Alugado: Ralos

Algumas chateações podem acontecer devido a problema de impermeabilização, entupimento, retorno, queda, ou mau cheiro.

Já identifiquei que um vazamento estava ocorrendo e as cerâmicas do box ficando úmidas devido a falta de impermeabilização após uma reforma que o proprietário vez mas o pedreiro não executou essa etapa, e tivemos que quebrar e refazer.

Não passe por esse item batido, pode te surpreender.

Porque lá na frente pode surgir a pergunta:

Problema de ralo é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

4. Reparo Imóvel Alugado: Sifão

Seja em S, em U ou em copo, a função do sifão é conectar o lavatório (ou cuba) a conexão. Tal atividade impede que o mau cheiro ou os gases do encanamento voltem para dentro do local. Isso significa que, caso tenha algum tipo de problema com ele, os gases provenientes do esgoto ficarão bem evidentes, causando um grande desconforto.

Já aconteceu comigo que um vazamento no sifão era apenas por insuficiência da fita veda rosca, algo tão banal que pode fazer um grande estrago! Sempre queremos dar aquele jeitinho, mas até mesmo a quantidade de voltas da fita é importante para proporcionar uma ótima instalação.

Então, vem a pergunta:

Vazamento no sifão é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

5. Reparo Imóvel Alugado: Resistência do Chuveiro

Existem algumas hipóteses do por que a resistência queima:

– A pressão pode estar muito baixa, sobrecarregando o chuveiro.
– Os disjuntores elétricos da casa têm alguma irregularidade.
– A fiação do chuveiro pode estar oxidada pela umidade do banheiro.
– Você toma banhos muito quentes e longos.
– A voltagem do chuveiro pode não ser compatível com a voltagem da sua casa.

Sempre verifico a fiação do imóvel com um eletricista, e em um desses casos detectamos que a bitola do fio estava fora dos parâmetros indicado para garantir segurança, automaticamente alteramos para que o inquilino tenha tranquilidade ao tomar seu banho quente.

Mas, ainda fica a pergunta:

Quebra de resistência é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

6. Reparo Imóvel Alugado: Disjuntores

O disjuntor nada mais é do que um dispositivo de segurança capaz de desarmar no momento em que sua capacidade de corrente é ultrapassada. Em termos funcionais, ele cumpre a função realizada pelos fusíveis. O que torna o disjuntor superior é o fato de que apenas é necessário armá-lo para voltar a funcionar, enquanto o fusível, quando queimado, exige troca.

Além da sobrecarga, a fiação pode estar mal isolada ou frouxa, principalmente nos casos em que há condutores desencapados, ligações malfeitas e fadiga do material isolante.

Atualmente uma casa possui mais aparelhos eletrônicos, e a depender da idade do imóvel uma revisão elétrica torna-se fundamental para garantir segurança. Pouco se abre o quadro de distribuição, mas inúmeras vezes já abrir e o estado de conservação na maioria não me revela boas notícias.

Aproveite e verifique se todas as tomadas estão funcionando, ou com as tampas.

Mas bem pensando, quebra do disjuntor é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

7. Reparo Imóvel Alugado: Esquadrias

Conferir as condições das esquadrias também é um passo importante na vistoria de pré-locação, identificar se estão emperradas, a integridade dos vidros, e se estão bem fixas. Já aconteceram coisas inusitadas comigo, uma delas foi ao abrir a janela e uma das folhas ficar em minha mão, e se não estou preparada a peça poderia ter caído do 7° andar, e o susto seria grande!

Mesmo assim, problema com a esquadria é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

8. Reparo Imóvel Alugado: Fechaduras e Portas

Fechadura velha, desgastada, chave que entra com dificuldade, maçaneta dura. Portas que rangem, se arrastam, que não fecham adequadamente, e tantas outras possibilidades.

Um dos principais itens que notamos pelo nosso campo de visão é a maçaneta da porta, e é a partir dela que entramos na nossa casa, então, esse item deve ser levado em consideração, proporcionando conforto e segurança.

O mesmo acontece com as portas e fechaduras dentro do imóvel, que com ajuste simples nas dobradiças, óleo de lubrificação, ou até mesmo a troca pelo desgaste do uso devido a um material inferior, que com a umidade incha (como é o caso comum de portas ocas).

A propósito problemas com fechaduras e portas é responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

9. Reparo Imóvel Alugado: Pintura

A pintura é um item chave para aumento da atratividade e para deixar o imóvel com uma aparência agradável. Porém na maioria dos casos, vejo que os imóveis são pintados com total descaso, como diria “rolar tinta”. Mal recortes, marca de rolo, pingos no rodapé, ou seja sem acabamento.

A parte visual é muito importante para mostrar ao inquilino que o imóvel está bem cuidado, e assim você dar o exemplo para que ele faça o mesmo, pois já disse aqui antes: Os inquilinos não são muito incentivados a cuidar do imóvel se você não estiver fazendo isso.

Alguns contratos de locação de imóveis contam com uma cláusula: a obrigação do locatário de restituir o imóvel inteiramente pintado ao término da locação.

Será que desgaste decorrente do uso normal da pintura é de responsabilidade do inquilino ou do proprietário?

10. Reparo Imóvel Alugado: Limpeza

Eu ainda continuo me surpreendendo ao entrar em imóveis com sujeira, e ainda assim o locador querer obter velocidade na sua locação, como entender?

A limpeza do imóvel é um item tão elementar que não deveria nem fazer parte dessa lista, mas foi necessária para poder sinalizar aqui a importância de você deixar o imóvel limpo, asseado e com aquele cheirinho…

Toda vez que tenho um imóvel sob a minha administração eu realizo o que chamo de limpeza fina, ou seja deixo realmente no “grau”, e a cada 15 dias programo para uma pessoa retocar para sempre mante-lo limpo com maiores chances de fechamento.

Será que na saída do inquilino você vai querer receber o imóvel todo sujo? ou vai desejar receber na mesma forma que entregou?

 

A importância da vistoria de Pré-Locação

Com tudo isso, você pode perceber a relevância de adotar esses 10 reparos obrigatórios antes de qualquer locação. Eu não alugo nenhum imóvel sem antes eu mesmo realizar uma vistoria de pré-locação para identificar o que essencialmente precisará ser feito quanto as benfeitorias de adequação.

Evito portanto conflitos, sei exatamente qual estado estou entregando o imóvel ao locatário, para lá na frente saber muito bem responder a pergunta:

De quem é a responsabilidade: do inquilino ou do proprietário?

E você, saberia?


Lucas Wendling

Corretor de Imóveis, empreendedor e entusiasta das relações digitais.

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